Como funciona a arrematação de imóveis através de leilão

Arrematar um imóvel em leilão é um processo com etapas definidas. Quem entende a sequência antes de dar o lance evita a maior parte dos problemas.

Os dois tipos de leilão

Leilão judicial. Ocorre dentro de um processo, geralmente uma execução. O imóvel é penhorado, avaliado e levado a leilão por determinação do juiz. A arrematação se formaliza pelo auto de arrematação e pela carta de arrematação expedida pelo juízo.

Leilão extrajudicial. Acontece fora do Judiciário, tipicamente quando há alienação fiduciária — o financiamento imobiliário mais comum hoje. Se o devedor não paga e não purga a mora no prazo, a propriedade se consolida em nome do credor, que leva o imóvel a leilão. A formalização se dá por escritura de venda e compra.

O passo a passo

1. Edital

Documento que define tudo: valor mínimo, datas das praças, forma de pagamento, comissão do leiloeiro, situação de ocupação e — o ponto mais importante — quem responde pelos débitos anteriores.

2. Diligência

Antes do lance: matrícula atualizada, processo de origem, certidões dos antigos proprietários, débitos de IPTU e condomínio, verificação da ocupação.

3. Lance

Na primeira praça, o lance mínimo costuma ser o valor da avaliação. Na segunda, admite-se valor inferior, respeitado o limite do que não seja preço vil.

4. Pagamento e formalização

Cumpridos os prazos do edital, expede-se a carta de arrematação ou a escritura.

5. Registro

A carta ou escritura precisa ser levada ao registro de imóveis. É o registro — e não a arrematação em si — que transfere a propriedade.

6. Imissão na posse

Se o imóvel estiver ocupado, é necessário o pedido de imissão na posse. O prazo até a desocupação efetiva varia bastante e precisa entrar na conta desde o início.

O custo real

Some ao lance: comissão do leiloeiro (em regra 5%), ITBI, custas de registro, eventuais débitos assumidos conforme o edital e o custo do tempo até a posse. É esse número, não o valor do lance, que deve ser comparado ao preço de mercado.

Vai participar de um leilão? Envie o edital para a nossa equipe antes do lance.