Os erros jurídicos mais comuns em condomínios

A maior parte dos processos que envolvem condomínio não nasce de má-fé. Nasce de procedimento feito às pressas, do jeito que sempre se fez. Abaixo, os erros que mais aparecem.

1. Aplicar multa sem previsão e sem defesa

A multa precisa estar prevista na convenção ou no regimento e ser aplicada com oportunidade de defesa ao condômino. Multa aplicada por decisão isolada do síndico, sem notificação e sem direito de manifestação, costuma ser anulada.

2. Convocar assembleia com edital incompleto

O edital precisa indicar a pauta com clareza. Deliberação sobre assunto que não constava da convocação é passível de anulação — mesmo que todos os presentes tenham concordado.

3. Confundir os quóruns

Cada matéria tem o seu: alteração de convenção, obras voluptuárias, obras úteis, mudança de destinação e destituição do síndico exigem quóruns diferentes. Aprovar com maioria simples o que exigia quórum qualificado invalida a decisão.

4. Usar o fundo de reserva como caixa

O fundo tem finalidade definida. Utilizá-lo para despesa ordinária corrente, sem previsão e sem aprovação, é um dos pontos mais cobrados em prestação de contas e pode gerar responsabilidade pessoal do síndico.

5. Contratar trabalhador sem formalizar

Porteiro, zelador ou faxineiro contratados “por fora” geram passivo trabalhista que recai sobre o condomínio — e, dependendo do caso, sobre o síndico.

6. Cobrar inadimplente sem seguir o rito

A cobrança precisa observar os documentos corretos: convenção, ata que aprovou o orçamento, planilha de débito atualizada. Ação mal instruída atrasa a recuperação do valor e ainda gera custo.

7. Ata mal lavrada

A ata é a prova do que foi deliberado. Ata genérica, sem registro de quórum, sem lista de presença anexada e sem o resultado exato da votação enfraquece qualquer decisão que precise ser defendida depois.

8. Adiar obra de segurança

Laudos e manutenções obrigatórias — elétrica, gás, incêndio, elevadores, fachada — não são burocracia. Deixar de fazê-los transfere ao condomínio e ao síndico a responsabilidade por qualquer acidente.

Se o seu condomínio se reconheceu em mais de um item, vale uma revisão dos procedimentos antes que vire processo. Fale com a nossa equipe.